21世纪不动产房屋租赁合同

10月起，房屋租赁合同更换新的合同文本，这是时隔五年之后的又一最新示范文本。业内人士分析指出，新版合同文本的最大亮点在于房屋不得分割搭建后出租，租房合约必须去社区中心登记备案。
变化一：租房合约必须登记备案
新版租房合约租赁合同新增了合同登记备案内容。要求凡通过房地产经纪机构订立租房合约的，应当由该经纪机构代为办理租赁合同登记备案。租赁当事人在签订租赁合同时，应当要求该经纪机构和经纪人填写本合同附件中“经纪服务情况”的内容，并签字盖章，避免不必要的麻烦。如果租赁当事人一方不配合登记备案，致使另一方无法办理租房合约登记备案或变更、延续、注销手续的，所造成的各类损失均由未配合办理的一方承担。对于房地产经纪机构来说，今后在进行房屋租赁业务时要调整工作内容，不能忽视对出租房屋的查验以及完成租赁后对租房合约进行登记备案。
变化二：不续约租房合约变为不定期
合同新增了续租内容。出租人无论是解除租房合约或合同期满不再出租的，都需在合同约定期限内提前通知承租人，并给予合理的宽限期限，承租人应按合同约定，向出租人支付该房屋相应的租金以及承担的其他费用。对于逾期未书面通知的，本合同租房合约租期届满后继续有效，但租赁期限改为不定期。21世纪不动产有关人士指出，该内容不同于前版文本中合同期届满时需承租人提前提出续租要求，进一步保护了承租人的利益。另外，新版租赁合同在多处违约金条款中约定违约金的数额不再以百分比的形式出现，而是约定了一个固定的数额。
变化三：偏向于保护承租人利益
新版租房合约强调，承租人在租赁合同有效期内享有优先购买权。无论是承租房屋的抵押还是出售，出租人都需在约定日内书面告知承租人，由承租人决定是否行使房屋的优先购买权。即使承租人放弃该优先购买权，后续房屋受让方仍需继续履行租赁合同的义务，同时转让前的实地看房也需承租人同意方能进行。这条约定与目前司法实践是一致的，这也是原来2006版示范文本所没有的。交付日期和租赁期限内容方面，合同还新增了出租人需在约定交付期前将房屋出租给承租人，如因故逾期的，可按租房合约中约定的逾期违约金按逾期天数赔付。在租金及支付方式内容中，明确在租赁期限内，未经双方协商一致，出租人不得擅自调整租金标准。
变化四：人均居住面积不低于5平方米
新版租房合约对居住条件和标准作了修改。如约定居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米，这是依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条第一款修改的，而在2006版示范文本中的相应表述是“人均建筑面积低于6平方米或者人均使用面积低于4平方米”。信义房屋有关人士认为，该内容较此前版本更为细化，针对当前市场普遍存在的群租现象。

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