房价上涨的经济学报告
从2001年到2005年，房地产价格上涨的速度较快，特别是从2003年后半年开始房地产价格上涨迅速，尤其是2004年，房地产价格飞涨，特别是有些城市房地产的销售价格上涨超过20％，进入2005年，随着国家相关政策的出台，房地产价格上涨的势头受到了一定的抑制，但总的来说，房地产销售价格依然上涨。我们揭开房地产销售价格上涨的面纱，深层次分析其内在原因，笔者认为房价上涨的主要原因包括以下四个方面：土地的特性、我国所处的发展阶段、房地产投机、消费者的心理预期。
一、土地的特性促使房价上涨
土地作为人类社会活动的物质载体，有着其独特的属性：资源属性和资产属性。土地作为资源具有稀缺性和不可移动性，特别是我国城市土地资源十分稀缺，这就使土地作为资产进入市场时，供给变得极为有限，并且是逐渐减少。产生供给紧缺。又由于人们的土地情节，作为必需品的土地在市场上又具有需求的刚性。下面从供给紧缩和需求刚性两个方面来分析。
1、供给紧缩。房地产市场是一个非常特殊的市场，由于房产总是与土地联系结在一起的，不可移动、不具可比性，即使是在同一个楼盘也没有两个完全同质的产品，不同楼盘之间的差别就更大了。因此，房地产市场是一个接近于完全垄断的市场，这种市场结构决定了企业能够通过限制产量来提高价格，从而获取超额利润。或者说，房地产开发能够人为调节市场的供给水平，使整个市场长期保持供不应求的状态，从而刺激市场消费。
而目前中国的房地产业界，有一些潜在的规则恰恰能够在供给上这样做文章。比如，在销售过程中，房地产开发企业无一例外地均采用销控（控制销售进度、销售量、销售价格等）的方式销售楼盘，即每次开发企业仅拿出自己待售楼盘的20％甚至更低投入市场销售，而其余的则等这一批销售基本结束之后再投入市场。通过销控，房地产开发企业能够迅速了解市场的需求状况，从而在消费者能够接受的前提下确定出最高的市场价格。
在一个本身就供不应求的市场中，当供给者继续压低自己的供给时，其结果只能是均衡价格继续升高。而中国房地产市场目前则正处于这种情况。需求快速增长，开发企业反而将自己开发出来的积压，等到价格更高的时候再卖，其结果必然是价格的上涨。
2、需求刚性。近年来，随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，与此同时，中国上个世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，这些因素共同点是人口大量激增，形成了对房地产市场巨大的需求。而且这部分需求在很大程度都具有刚性的特点。
经济增长、城市化和拆迁都会产生大量急需买房的人口。经济发展所产生的人口大部分属于外来人口，从民工到高素质人才其收入水平相差很大，但都对房产有需求，其中流动性大的人群对租赁房需求较大，流动性小的对固定住所更为偏爱；城市化进程的加快，在城市取得土地扩展的同时，大量的郊区人口涌入城市，这部分人素质较低，收入较少，对住房的需求仅满足于获得生活所需的住所；拆迁使城市规划改造的产物，他们虽然获得了政府不同程度的补助，但多数不能够在原有的地区买房，只能移往地价较便宜的地区，城市逐渐形成中央商业、高档居民区，周边中、低档居民区的格局。
此外，上个世纪七十年代中期至八十年代初是中国人口的出生高峰，尽管有人曾预计这次人口高峰对中国社会的影响，如入学难、升学难、就业难等，但很少有人会想到这次高峰也会对中国房地产市场的发展产生巨大的影响。根据2002年的人口抽样调查，2002年在全国人口构成中，20～29岁的人口共有1.82万人，占调查比例的14.5％，而20～34岁的则占24.2％。而这一年龄正是结婚成家的年龄，住房是他们必须首先解决的一个重要问题，这种对住房的需求具有极大的刚性。面对需求刚性，追求利润最大化的企业的理性选择必然是提高价格，获取最大化的利润。
二、我国所处的发展阶段促使房地产价格上涨
我国房地产业处于快速增长阶段，也可以说是高位增长，根据著名房地产专家曹振良教授在上个世纪九十年代提出的，房地产业发展倒U曲线理论。所谓房地产发展倒U曲线是指一个国家经济起飞阶段，随着国民经济或人均GDP的增长，房地产业的增长高于人均GDP的增长速度，加速增长；但随着人均GDP的进一步增长，房地产业的发展速度将放缓，直至与人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增长速度，其发展轨迹呈倒U曲线。因为经济起飞时期制约房地产业发展有两大因素，即常规因素和超常规因素。在这里所谓的常规因素，是指一国经济发展的任何时期对房地产业发展起作用的因素。所谓超常规因素是基本只有在经济起飞初期到经济发展成熟为止的一个时期内，对房地产业发展发挥作用的因素。
由于我国所处的发展阶段，需要房地产业及其相关产业的发展，带动GDP的发展。并且由于房地产发展存在两重因素，从而房地产业具有双层产业地位，常规因素使房地产具有基础产业地位，而超常规因素使其具有支柱产业的特征；也正因为超常规因素的存在，才能使房地产发展呈倒U曲线趋势，才使房地产业高位增长成为可能。房地产价格长期趋势的增长，在经济起飞时期，房地产价格快速提高，冲顶之后，房地产价格平稳缓慢增长。
三、房地产投机和炒作促使房地产价格上涨
房地产市场的投机与炒作行为必然引发：
1、资本市场的缺失，使大量闲置资本投入房地产市场，促使房价上涨。中国的市场经济发展需要一个强大的资本市场。从一定意义上说，完善资本市场是经济发展的重要推动因素，一个强大的资本市场比一个强大的银行体系更重要。党的十六届三中全会的决定充分肯定了一个发达的资本市场对中国经济持续成长的重要意义。资本市场是为某一特定经济成分提供融资，为全社会资源配置效率的提高提供一种市场化的机制。资本市场却存在两个重大的问题：
（1）股票市场的三分之二股份不流通、三分之一股份流通，造成股权流动性分裂。如果这个问题不解决，所有的政策出台，对资本市场来说，效应都会大幅度地衰减，积极的政策会变得不那么积极。这样一个存在巨大裂缝的资本市场是一个基础极不稳固的市场。我们的资本市场有一个巨大的裂缝，事实证明这个裂缝成了一个流通股股东财富的“漏出”机制，使得资本市场越来越贫瘠。在价格确定过程中，完全忽略了资产从不流动到取得流动性，非流通股股东应对流通股股东进行资产价格贴水这一基本事实。如果我们继续维持这样一种格局，中国的资本市场不可能有成长的基础。资本市场最重要的机制是预期机制。目前资本市场最缺乏的就是预期机制，人们不知道未来会发生什么。没有预期机制是因为市场缺乏一个稳定的基础，所以，投资者纷纷离开市场。
（2）监管处罚力度不够，信誉机制丧失。中国资本市场犯罪屡次出现，如：新疆的啤酒花事件，大连的长兴实业事件等。它使投资者对中国资本市场的信息真实度表示深深地怀疑。在这种条件下，投资者对多数上市公司根本就没有信心。上市公司诚信危机与公司法人治理结构、外部监管处罚力度有关。上市公司作假与骗取银行贷款、贪污受贿的处罚力度很不对称。造成信誉危机，使得投资者为了规避风险，逐渐推出资本市场。
资本市场的缺失使得大量投资者为了追求资本的增值，将大量闲散资金逐步退出资本市场转而投向回报率较高、风险较低的房地产市场。投资者对房地产市场的炒作使得房价上涨。
2、房地产金融市场不规范促使房地产价格上涨。目前，由于国内房地产金融的问题所在，而由此引申出房地产金融暗藏两大风险，房地产开发商贷款的风险、购房者贷款的风险。房地产金融的规范化、制度化、法制化将仍然欠缺，这就使房地产投机风险降低。
近年来，中国的房地产市场增长很快，高投资回报率使得大量的开发商进入房地产市场。由于投资者对房地产市场的炒作，必然会带来房地产泡沫。而由于房地产金融市场不规范，使得房地产开发商从银行贷款变得较为容易，这就将房地产市场开发商方面所存在风险转移给了银行，一旦房地产泡沫破灭，银行将是最大的受害者。目前个人住房按揭不良率低，使得居民按揭贷款成为商业银行的黄金资产。目前的房地产按揭贷款额度最高为80％，也就是说买房人手中有20％的资金就可以购房。这使得房产投机的成本也大大降低，投资者在相互炒作的过程中，使得房价上涨。房价的虚高加剧了风险的存在，使得银行越加处于危险边缘。一旦房地产泡沫破灭，投资者的所有风险将全部转移给银行。为便于说明，我们假设存在A、B、C三个投资者。各有资金20万，对一处初始价值为20万的房产进行炒作，当房产在C手中时房地产泡沫破灭，房价跌回20万，那么房产作为抵押还给银行，在整个炒作过程中，A获利30万元，B获利50万元，C没有损失，银行损失80万元。炒作过程如图所示：
由于房地产金融市场不规范存在两大金融风险，使得房地产商与投资者都能够较为轻松的获取资金，这也使得房地产泡沫得以滋生，促使房价上涨。
四、消费者的心理期望和预期也促使房价上涨
房地产市场可分为三大群体：销售方（开发商）、购买方（投机者、需买房但有房居民、需买房的无房居民）、第三方（政府、有房且不需买房居民）。从心理期望的角度分析。（房产心理期望如表）经过对房地产市场三大群体心理预期的分析发现，三大群体中只有购买方中“需买房的无房居民”希望房价下降，一旦“需买房的无房居民”变为“有房且不需买房居民”，其期望则立即变为希望房价上涨。
此外，开发企业为了自身的利益采取营销手段，一味强调房价在未来将继续上涨。正像有人说的，“对房地产企业来说，好消息是好消息，坏消息也是好消息。因为只要有消息，它都能够成为房地产商为自己楼盘涨价的理由。”在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力。这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期，消费者为了能够以较低的价格购得住房，必然会尽可能提前购买住房，住房消费提前，推动房价向更高水平攀升。
综上所述，土地的稀缺和不可移动特性，产生了供给紧缩，对土地的刚性需求使得房价上涨。我国所处的发展阶段，也需要房地产业及其相关产业的高速发展，这也间接的促使房价上涨。资本市场的缺失和金融市场的不规范，使房地产投机更为容易，推动房价上涨。消费者的心理期望与预期也是推动房价上涨的一个重要因素。因此，房价的上涨是多种因素综合的结果，也是经济发展的必经阶段